Investir dans l’immobilier aux USA : conseils avant de se lancer
Souvent, les investisseurs en immobilier ne se considèrent pas comme tels, mais en réalité, chaque investisseur est un « entrepreneur ». Cela est dû au fait que chaque parcelle de terrain que vous possédez a sa propre superficie, ses locataires, son capital, ses dépenses d’entretien, son financement et sa taxe foncière. Décryptage…
Crédit personnel et crédit d’affaires
L’investisseur étudie « l’offre » avec le vendeur. Il achète sa maison avec le financement de l’établissement bancaire ou avec ses fonds propres… généralement avec une combinaison des deux, en fonction de sa stratégie, des taux d’intérêt en vigueur aux USA ou encore de sa trésorerie. Lorsque l’investisseur se décide à sauter le pas, c’est la propriété résidentielle ou commerciale qui doit être certifiée, et non le vendeur.
Dans de nombreux cas, une garantie individuelle est requise. Les prêteurs et bailleurs de fonds recueillent des détails individuels avant de prendre une décision concernant le prêt. Ils demandent généralement des détails tels que votre bilan, une déclaration de revenus et un profil de crédit individuel afin de décider du prêt et couvrir leurs arrières. On se rappelle tous l’impact catastrophique de la crise des subprimes de 2008. Plus le ratio de vos obligations financières par rapport à votre revenu individuel est élevé, plus la pression s’exerce sur votre crédit, et cela se traduit par un taux plus élevé, une limitation des fonds prêtés ou encore un raccourcissement de la durée de remboursement.
Votre profil de crédit individuel – que vous le vouliez ou non – est directement lié à votre style de gestion, à la façon dont vous gérez votre trésorerie et, parfois, à votre capacité de persuasion vis-à-vis de l’établissement bancaire par le biais de votre conseiller. Les dossiers de crédit des clients « particuliers » diffèrent de ceux d’une organisation. Quel que soit votre cas, il va falloir bien travailler votre « profil » pour bénéficier des meilleures conditions de crédit.
L’alternative : investir par le biais d’une entreprise
La création d’une entreprise est donc la première étape. Pour de nombreux investisseurs, le choix se porte sur les « Limited Company » (la fameuse « LTD », équivalente des SARL en France). Comme en France, cela vous permet de limiter les risques et de ne pas mettre en jeu vos biens personnels. Votre responsabilité est limitée à vos apports.
Étape 2 : crédibiliser son activité
La prochaine action consiste à développer la confiance afin que les fournisseurs de crédit ainsi que les sociétés d’évaluation de crédit des entreprises comprennent pourquoi votre entreprise doit bénéficier d’un profil de crédit avantageux. Dun & Bradstreet, Experian Business, Business Credit USA, Equifax Business, Client Checker et FD Insight sont les plus grands fournisseurs de crédit immobilier aux USA. Dun & Bradstreet possède la part du lion avec environ 70 millions d’entreprises inscrites. Le concurrent le plus proche est Experian Business, qui compte environ 14 millions d’entreprises inscrites.
Du côté des entreprises, une note de 75 et plus est considérée comme excellente pour obtenir un crédit avantageux. Pour obtenir une solide cote de crédit dans les plus brefs délais possibles, voici les principales actions à réaliser :
- Création d’une société ou, mieux encore, d’une société à responsabilité limitée ;
- Obtention d’un numéro d’identification d’entreprise « EIN » par l’intermédiaire de l’IRS qui peut être fait en ligne ;
- Obtention d’une licence d’entreprise ;
- Inscription de l’entreprise auprès du ministère des Finances et des Impôts ;
- Obtention d’une autorisation au bureau de l’évaluateur ;
- Adresse et numéro de téléphone.
A vous de jouer !